5月21日，万科公布了42亿元借款的新进展。根据公告，万科已与深铁集团签署借款合同，并收到深铁集团提供的42亿元借款，三家担保主体提供了信用保证。
今年上半年以来，深铁集团已经4次公开借款支援万科偿债，累计金额达到118.52亿元，如此高频、大额的“输血”动作，足见深圳国资力保万科的决心。
当前万科的债务情况如何？超百亿资金支持下，万科能否走出债务困境？
70%高质押率+2.34%低息
5月21日，万科与深铁集团就贷款增信安排签订补充协议。根据协议，万科须在签约后2个月内召开股东大会，审议以不超过60亿元万物云股票作为借款质押物的议案。这份补充协议看似常规，实则暗藏深意。
通过股东大会审议后，万科将按70%的高质押率向深铁集团提供资产质押。值得注意的是，协议设置了严密的盯市机制：借款存续期间，质押股票价值按股票30个交易日均价与最新市价孰低原则确定，预警线不低于130%（质押股票价值/借款余额），平仓线不低于100%，万科应设立日常盯市监测台账。如果连续3个交易日低于预警线时，万科须在5个工作日内追加质押同类股票、其他合格担保措施或提前偿还部分贷款等，确保满足预警线要求。
可以看出国鸣投资，这套“双保险”机制，既彰显了深铁集团的谨慎态度，又体现了对万科的特殊支持。
众所周知，目前市场上通常股票质押融资业务的质押率为30%-60%，而深圳地铁的质押率达到70%。高质押率意味着借款人能借到更多贷款，但是也会导致质权人的风险增加。
更难得的是，2.34%的年化利率，较1年期LPR还低出不少。这种“高质押+低利率”的组合拳，在当下市场实属罕见。
今年以来，深铁集团对于万科的资金支援已经接近120亿元。
除了上述42亿元借款外，今年2月10日，深铁集团向万科提供金额为28亿元的股东借款，4月29日提供33亿元借款，5月14日提供15.52亿元股东借款，均是2.34%的优惠利率，特别是28亿元借款同样是70%的高质押率，足见深铁支持的一贯性。
作为第一大股东，自从万科爆发现金流危机以来，深铁集团就积极提供支持。此前，其先后认购中金印力公募基金29.75%份额、受让深圳湾超级总部基地地块、受让万科红树湾物业开发项目49%的收益权等，一系列动作既为万科输血，又为市场注入信心。
在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，深铁集团100多亿的真金白银支持，确实为万科解了燃眉之急，起到了“止血”作用，至少在资本市场上稳住了万科的信用底线。目前，90%以上的上市房企已无法在境外发行债券，而万科仍能依靠大股东支持维持国内资本市场的信用，实属难得。
万科上半年积极偿债
深铁这波“输血”力度大国鸣投资，但真正要解决问题还得靠万科自己。
克而瑞研报显示，截至2024年末，万科有息负债共3612.8亿元，较年初增长12.9%，短债规模1582.8亿元，占比43.8%，2025年万科将面临偿债高峰。
因此，上半年，万科积极偿债。在境内债方面，今年以来，万科已经兑付多笔公开债，包括1月27日到期的“22万科MTN001”，发行规模30亿元；2月16日到期的“22万科MTN002”，发行规模30亿元；2月25日到期的“22万科MTN003”，发行规模20亿元；3月4日到期的“22万科01”，发行规模8.90亿元。
万科称，一季度集团顺利完成98.9亿元公开债务的偿还。
万科还提前赎回多笔债券，包括“20万科02”“22万科03”“20万科04”“20万科06”。
境外债方面，5月13日，Wind金融终端信息显示，万科旗下一笔发行总额4.23亿美元、利率3.15%的美元债于5月12日已到期，当前余额为0，这意味着该笔境外债已获得偿付。
截至一季度末，万科持有的货币资金为755.0亿元；有息负债合计3658.7亿元；资产负债率为73.5%。
而从业绩表现来看，一季度，万科实现营业收入约为379.95亿元，同比减少38.31%。其中，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归属于上市公司股东的净亏损为62.5亿元。
值得一提的是，万科的高回款率成为亮点。一季度，万科实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%；实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元。
业内：要真正脱困必须依靠自身“造血”
在张宏伟看来，大股东的“输血”只能短期缓解压力，无法长期持续。万科要想真正走出困境，必须依靠自身“造血”，而非单纯依赖外部资金支持。发展的核心逻辑不是收缩（如变卖核心资产、停止投资），而是聚焦优质资源，将投资集中到核心一二线城市，通过新项目的开发利润逐步对冲历史经营风险。
从深铁集团自身来说，日子也并不好过，2024年合并报表亏损达334.6亿元，占2023年末净资产的10.46%。
从战略角度看，张宏伟认为，万科未来应进一步优化布局，降低三四线城市的项目占比，借助政策刺激、去库存政策、政府收储等方式，尽快去化库存，减轻包袱。
张宏伟指出，今年以来，万科出售核心资产的节奏有所放缓，在他看来，这或许意味着管理层更倾向于“保资产”策略：一方面等待市场回暖带动资产价值回升，另一方面维持优质资产以增强融资能力。
展望未来，张宏伟认为，最快今年下半年，万科可能在大股东支持下重启拿地，重点布局核心一二线城市，通过新项目开发恢复经营性现金流。只有保持正常的运营和资金流动，企业才能真正走出困境。
新京报贝壳财经记者段文平国鸣投资
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